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Am 01.Mai 2013 trat ein neues Gesetz in Kraft, welches viel Neues für Mieter bringt. Dieses Gesetz bringt allerdings nicht nur Gutes für Mieter.

1.Bislang war die Übertragung der klassischen Energieversorgung durch den Vermieter auf einen einzigen Dienstleisterer nicht gesetzlich geregelt. Es kam dadurch zu hohen Preisanstiegen für den Mieter.

Das neue Gesetz legt fest, dass die Kosten der Wärmelieferung auf keinen Fall die bisherigen Heiz- und Warmwasserkosten übersteigen darf.

Die weitere gute Nachricht ist, dass die Kappungsgrenze einer Mieterhöhung sinken kann und zwar von 20 auf 15 Prozent.

Kann bei Energiebedingte Modernisierungsarbeiten die Miete gesenkt werden?

Werden energiebedingte Modernisierungsarbeiten durchgeführt, die bei dem Mieter zu einer Energieeinsparung führt, ist keine Mietminderung möglich. Zu diesen Modernisierungsarbeiten zählen eine Fassadendämmung, der Austausch von Fenster und eine neue Heizungsanlage.

Egal, ob bei diesen Arbeiten Beeinträchtigungen auftreten, wie Lärm, Dreck oder Verdunkelung durch ein Baugerüst, muss der Mieter das hinnehmen. Hier darf der Mieter auf keinen Fall die Miete für drei Monate kürzen.

Modernisierung

Hier muss der Vermieter auch wie bisher die Modernisierung drei Monate vor Baubeginn ankündigen. Das bedeutet, dass er die Art der Modernisierung, die Dauer und auch den Umfang dem Mieter bekannt geben muss.

Auch muss er über die zu erwartende Mieterhöhung und auch die daraus entstehenden voraussichtlichen Betriebskosten eine Information geben.

Doch kann er sich bei der Angabe zur Energieeinsparung auf bestehende und anerkannte Pauschalwerte beziehen. Diese Verfahrensweise ist nicht positiv für den Mieter. Der Mieter hat somit nicht mehr die Möglichkeit, den Sinn und auch nicht die Wirtschaftlichkeit der Modernisierungsmaßnahme zu überprüfen.

Härtefällefrist

Es ist so, dass die Mieter Modernisierungen hinnehmen müssen. Hier ist allerdings neu, dass sich Mieter auf Härtegründe berufen können und zwar einen Monat nach der angekündigten Modernisierung. Als Härtegründe sind anzusehen eine Krankheit und die zu erwartende Mieterhöhung.

Hier muss zwischen dem Mieter, dem Vermieter und der zu erwartenden Energieeinsparung eine Interessenabwägung stattfinden.

Doch die Frage ist, was wird höher bewertet, das Mieterinteresse oder der Klimaschutz und die Energieeinsparung. Anzunehmen ist, dass das Mieterinteresse nicht höher bewertet wird.

Fest steht, dass wenn das Haus oder die Wohnung erst modernisiert ist, tritt der Härtegrund Mieterhöhung in den Hintergrund, so dass eine Klage schwer durchsetzbar ist.

Mieterhöhung

Mit dem neuen Gesetz, kann die Gemeinde die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen auf 15 Prozent senken. Doch leider gelten diese Grenzen nicht bei Neuvermietungen.

Fristlose Kündigung

Hier ist neu, dass wenn ein Mieter die vereinbarte Kaution nicht zahlt oder zwei Monatsmieten im Rückstand ist, dann darf der Mieter nach dem neuen Gesetz fristlos gekündigt werde,

Wohnungsräumung

Kommt es zwischen Mieter und Vermieter in einem Räumungsprozess zu Streitigkeiten über Mietzahlungen, dann kann es sein, dass der Mieter einen Teil der Mietkosten bis bis zur gerichtlichen Klärung zahlen muss. Sollte der Mieter nicht reagieren, kann vom Gericht angeordnet werden, dass die Wohnung per einstweiliger Verfügung geräumt werden muss.

Das ist ein Angstparagraf, weil wenn der Mieter erst einmal zwangsgeräumt wurde, bekommt der Mieter die Wohnung im Zweifel nie zurück. Auch nicht dann, wenn er den Prozess gewinnt.